Ce qu’il faut savoir sur le diagnostic technique global
Le diagnostic technique global concerne les immeubles relevant du statut de la copropriété. Il est prévu par la loi ALUR qui impose sa réalisation, pour informer les copropriétaires de l’état général du bâtiment. La mise en œuvre du diagnostic technique global est décidée par l’assemblée générale des copropriétaires.
 

Le diagnostic technique global comprend différentes parties :

    La première présente les résultats d’analyse de l’état des parties communes et de leurs équipements.
    La deuxième donne un état de la situation des copropriétaires vis-à-vis des règlementations et obligations relatives à la construction ainsi que l’habitation.
    La troisième présente une analyse des évolutions possibles au niveau de la gestion patrimoniale et technique du bâtiment.
    La dernière partie fournit enfin un diagnostic technique global et une expertise avant dommage ouvrage qui donnent, une fois réalisés, une idée des travaux nécessaires à la conservation du bien, ainsi que le coût de leur réalisation. Il précise également quelles opérations doivent être menées en priorité au cours de la prochaine décennie.

Il est important de préciser que les mesures prises dans le cadre du diagnostic global sont différentes, selon qu’elles sont réalisées avant ou après le mois de janvier 2017. Avant cette date, seuls les immeubles de plus de 15 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété sont concernés. Le diagnostic consiste alors à vérifier la solidité des murs et toitures, le bon fonctionnement des conduites et canalisations collectives, ainsi que les dispositifs de sécurité et équipements collectifs. Après janvier 2017, ce sont les immeubles faisant l’objet d’une mise en copropriété ayant plus de 10 ans, et les immeubles sous le coup d’une procédure relative à la salubrité qui seront concernés par le diagnostic. Le diagnostic comprend les différentes parties mentionnées plus haut.
Fiche synthétique et fonds de travaux obligatoire     
 
Selon la loi ALUR, la copropriété devra détenir une fiche synthétique renseignant les données financières et techniques de l’immeuble. Seules les copropriétés à usage d’habitation – même partielle – sont cependant concernées par cette mesure. Tous les copropriétaires et candidats acquéreurs pourront y avoir accès. Pour ce qui est du fonds de travaux obligatoire, les copropriétés à usage de logement total ou partiel devront mettre en place un fonds de travaux à partir du mois de janvier 2017. Une cotisation annuelle, dont le montant ne peut excéder 5 % du budget annuel prévisionnel, sera prélevée sur tous les copropriétaires pour l’approvisionner.
 
Le fonds ainsi constitué sera utilisé pour subvenir aux besoins financiers en cas de prévision de travaux. À noter que des dérogations s’appliquent dans certains cas : immeubles ayant moins de 10 lots sur décision unanime de l’assemblée générale des copropriétaires, immeubles dont le diagnostic technique global n’a décelé aucune nécessité de réparation ou rénovation dans les prochaines années, et copropriétés dont le fonds de travaux dépasse le budget prévisionnel. Il faut noter que toutes les sommes versées par les copropriétaires sont indivisibles du lot de copropriété, et acquises à titre définitif par le syndic. Chacun paie au prorata des millièmes qu’il possède.

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, Alur, promulguée en mars 2014, permet de grandes avancées pour faciliter l’accès au logement

Des mesures majeures sont d’ores-et-déjà en vigueur, notamment en matière d’urbanisme, pour accélérer la construction, comme la réforme du droit de préemption, la mise en place de plans locaux d’urbanisme intercommunaux, le renforcement de l’action des établissements publics fonciers pour le logement ou encore la simplification des enquêtes publiques.

Si la plupart des mesures sont déjà appliquées, 177 d’entre elles, qui nécessitaient des textes règlementaires, ont été réunies en près de 80 décrets.

Parmi eux, le Gouvernement a fait le choix de publier en priorité les décrets :

• dont l’impact est concret, rapide et fortement positif pour le pouvoir d’achat des ménages ;
• qui permettent d’améliorer les relations entre bailleurs, locataires et professionnels de l’immobilier.

Plusieurs décrets phares ont d’ores et déjà été publiés, notamment ceux portant sur :

• la création du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières, première instance regroupant professionnels de l’immobilier et consommateurs ;
• l’encadrement des honoraires de location, permettant de limiter les honoraires payés par les locataires lorsqu’ils rentrent dans un logement par le biais d’une agence immobilière ;
• les observatoires des loyers en instituant le comité scientifique validant leurs méthodes statistiques et en permettant leur agrément
• l’encadrement des loyers lors du changement du locataire  ;
• la mise en place au 1er août 2015 du contrat-type pour le bail d’habitation ;
• le contrat-type de syndic de copropriété, précisant les prestations pouvant être rémunérées comme des prestations particulières et non comme de la gestion courante.
• l’opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national à Clichy-sous-Bois.

• les décrets visant à moderniser la gestion de la demande de logement social et permettant aux collectivités de partager les informations relatives aux demandeurs de logement social afin de mieux attribuer les logements en fonction des besoins.
• le décret permettant l’encadrement des loyers, en définissant notamment le complément de loyer a été pris le 12 juin 2015.

Par ailleurs, le Gouvernement, qui maintient le principe d’une garantie des loyers, travaille avec les partenaires sociaux d’Action Logement sur la création d’un dispositif de sécurisation destiné aux salariés précaires entrant dans un emploi, aux salariés de moins de 30 ans, ainsi qu’aux ménages aux revenus modestes accompagnés dans le cadre d’une intermédiation locative. En lieu et place de la Garantie Universelle des Loyers, ce dispositif sera plus efficace et mieux ciblé.
Rappelons que la caution locative étudiante (CLé) a été généralisée dès la rentrée 2014 à tous les étudiants qui n’ont pas de garant, quels que soient leurs revenus, leur situation familiale, leur nationalité.

Le Gouvernement applique la loi Alur, qui permet de grandes avancées en matière de logement et d’urbanisme, de façon pragmatique et équilibrée, en concertation avec les élus, les professionnels et les consommateurs.

Expert en techniques du bâtiment à Béziers (34), Montpellier (34), Narbonne (11), Nîmes (30)

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